«Հիպոթեկային» տերմինը Հունաստանում մտցվեց մ.թ.ա. երեք դար: Դա նշանակում էր, որ պարտապանը պարտատիրոջ առջև պատասխանատու էր իր սեփական հողով: Ներքին օրենսդրության մեջ նման հասկացություն ի հայտ եկավ անցյալ դարի 90-ականների սկզբին: Russiaամանակակից Ռուսաստանում հիփոթեքի հետ կապված առաջացող հարաբերությունները կարգավորվում են «Հիփոթեքի մասին (անշարժ գույքի գրավադրումներ) մասին» օրենքով, որը փոփոխվել է 2017 թվականի նոյեմբերի 25-ին:
Հիփոթեք պարզ բառերով
Հիփոթեքային վարկերի մեկ այլ անուն անշարժ գույքի գրավադրումն է: Սա է պարտականությունների ապահովման եղանակի անվանումը, երբ պարտապանը պարտատերին առավելություն է տալիս իր պահանջները բավարարելու գրավի արժեքից, որը դառնում է անշարժ գույք: Այս հարաբերությունների համակարգում պարտապանը հանդես է գալիս որպես գրավատու, իսկ պարտատերը ՝ որպես գրավառու:
Առավել ընդհանուր դեպքում հիփոթեքը կարող է ծառայել որպես երաշխիք տարբեր տեսակի դրամական պարտավորությունների համար: Միևնույն ժամանակ, ենթադրվում է, որ պարտավորությունները կարող են արդեն գոյություն ունենալ հիփոթեքային պայմանագրի կնքման պահին և կարող են առաջանալ ապագայում: Ներկայումս հիփոթեքը զարգացել է քաղաքացիներին վարկեր և վարկեր տրամադրելու ոլորտում:
Գրավը կարող է առաջանալ ինչպես օրենքի ուժով, այնպես էլ հիփոթեքային պայմանագրով: Օրենքի ուժով գրավ է առաջանում, երբ անշարժ գույքի առք ու վաճառքի գործարք է կնքվում, առանց գնորդը դրա ամբողջ գումարը վճարելու: Այս դեպքում վաճառողը գործում է որպես գրավառու, իսկ գնորդը ՝ գրավատու: Պայմանագրի հիփոթեքը ներառում է գրավոր գործարք երկու կամ նույնիսկ ավելի կողմերի միջև: Նման պայմանագրով գրավատու է դառնում սեփականատերը կամ այն անձը, ով օրինական կերպով իրականացնում է օբյեկտի տնտեսական կառավարումը:
Անշարժ գույքի գրավադրման մասին օրենքի հիմնական դրույթները
Հիպոթեկային վարկի մասին օրենքը սահմանում է, որ կողմերը, որոնք իրավաբանական հարաբերությունների մեջ են մտնում, միմյանց հետ համապատասխան պայմանագիր են կնքում: Սույն փաստաթղթի պայմանների համաձայն, կողմերից մեկը (պարտավորության երաշխավորողը) իրավունք ունի բավարարել իր դրամական պահանջները: Դրանց աղբյուրը գրավի առարկա հանդիսացող օբյեկտի արժեքն է: Պայմանագիրը կնքվում է պարտապանի կողմից պատկանող և օգտագործվող գույքի նկատմամբ:
Վերոհիշյալ համաձայնագիրը հիփոթեքի իրավաբանական հարաբերությունների տեղիք է տալիս, որի նկատմամբ կիրառվում են գրավի սկզբունքները: Քանի որ ձեռնարկությունների, բնակարանների, շինությունների, հողամասերի շրջանառությունը թույլատրվում է օրենքով, այդ օբյեկտների նկատմամբ հնարավոր է գրավ:
Հնարավոր է հիփոթեք հիմնել, որպեսզի ապահովվի վարկային պայմանագրի կամ վարկային պայմանագրի պայմանների կատարումը: Պարտավորությունը կարող է բխել առք ու վաճառքի, պայմանագրի, վարձակալության կամ վնասի փաստերից:
Հիպոթեկային վարկի մասին օրենքը ներկայացնում է ինչպես պարտապանի, այնպես էլ պարտատիրոջ հաշվապահական հաշվառման անհրաժեշտությունը, եթե դրանք իրավաբանական անձինք են:
Պայմանագրի առարկան պետք է ապահովի մայր պարտքի մարումը կամ ամբողջությամբ, կամ կողմերի համաձայնությամբ որոշված մասով: Գործարք կնքելով `պայմանագրի կողմերը կարող են պայման դնել տոկոսների վճարման վերաբերյալ: Օրենքը սահմանում է պահանջները միանվագ տեսքով վճարելու հնարավորությունը. այն չի կարող գերազանցել պայմանագրով նախատեսված պարտավորությունները:
Օրենքը նախատեսում է այլ վճարումներ, որոնք ներառում են.
- վնասի հատուցում;
- տուգանք;
- տուգանք պայմանագրի պայմանների խախտման դեպքում.
- դատական ծախսերի փոխհատուցում;
- օբյեկտի իրականացման համար ծախսերի փոխհատուցում:
Պատահում է, որ պարտատերը, ցանկանալով պահպանել գույքի ամբողջականությունը, ստիպված է գումար ծախսել դրա ամբողջական պահպանման և պաշտպանության վրա: Այս դեպքում նա իրավունք ունի փոխհատուցել գրավադրված անշարժ գույքի հետ կապված ծախսերը:
Առարկաների կատեգորիաները, որոնք կարող են պայմանագրի առարկա դառնալ, որոշվում են հիփոթեքի մասին օրենքով:Քաղաքացիական օրենսդրությանը համապատասխան, գույքը, որը գրանցված է սահմանված կարգով, կարող է գրավադրվել հիփոթեքային պայմանագրով:
Հիպոթեկային պայմանագրի առարկա
Հիպոթեկային պայմանագրի առարկա կարող է լինել.
- հողամասեր;
- շենքեր, կառույցներ, ձեռնարկություններ, կապիտալ շինարարության այլ օբյեկտներ;
- բնակելի շենքեր, բնակարաններ, ինչպես նաև դրանց մասեր, որոնք մեկուսացված սենյակներ են.
- ավտոտնակներ, ամառանոցներ, այգիների տներ, այլ սպառողական շենքեր;
- ինքնաթիռներ, նավեր և տիեզերական օբյեկտներ:
Որոշ դեպքերում, հիպոթեկային վարկերի մասին օրենքը հնարավորություն է տալիս պայմանագրի առարկա համարել բնակելի շենքերը, որոնք ուղղակիորեն կապված են հողաբաշխման հետ: Եթե հողամասերի գրանցում չկա, որի պետական սեփականությունը բաժանված չէ, դա չի կարող խոչընդոտ հանդիսանալ հիփոթեքային իրավահարաբերությունների ձևավորման համար:
Քաղաքացիական օրենսգրքի և Հիպոթեկային վարկի մասին օրենքի համաձայն `պայմանագրի առարկա հանդիսացող իրը, ինչպես նաև դրա լրասարքերը, մեկ ամբողջություն են: Ուստի պարագաները դառնում են ընդհանուր գրավի մաս, եթե կողմերի համաձայնությամբ այլ բան նախատեսված չէ: Բանը, որը հնարավոր չէ բաժանել առանց դրա հիմնական նպատակը փոխելու, չի կարող լինել գործարքի անկախ առարկա:
Գրավատուին ներկայացվող պահանջն այն է, որ պայմանագրի առարկա հանդիսացող գույքը պետք է լինի նրա սեփականության կամ գոնե տնտեսական իրավասության մեջ: Եթե օբյեկտը հանվում է շրջանառությունից կամ դրա վրա կարող է հայց գանձվել, ապա այդպիսի գույքով պահանջների անվտանգությունը չի թույլատրվում: Նույն կետը վերաբերում է գույքին, որի համար չի կարող իրականացվել մասնավորեցում:
Հիփոթեքային վարկի մասին օրենքի համաձայն, պայմանագրի առարկա կարող է լինել վարձակալության իրավունքը, եթե կա վարձատուի կամ այն անձի համաձայնությունը, որն օգտագործում է օբյեկտը տնտեսական կառավարման իրավունքով:
Պայմանագրի կնքման պահին ընդհանուր համատեղ սեփականության մեջ գտնվող գույքի հիփոթեքը կարող է հաստատվել, եթե դրան համաձայնություն կա բոլոր օրինական սեփականատերերի կողմից: Նման համաձայնությունը պետք է լինի գրավոր: Բաժնետիրական սեփականության դեպքում անձը իրավունք ունի գրավադրել իրեն պատկանող գույքը `առանց մյուս համասեփականատերերի համաձայնությունը խնդրելու:
Հիպոթեկային պայմանագրի բովանդակությունը
Գրավի պայմանագրում պետք է նշվեն.
- գրավի պայմանագրի առարկա;
- նման առարկայի գնահատում;
- պայմանագրի էությունը;
- պարտավորության կատարման չափը և դրա ժամկետը:
Հիփոթեքային պայմանագիրը կնքվում է քաղաքացիական իրավունքի ընդհանուր կանոններին և սկզբունքներին համապատասխան: Փաստաթուղթը պետք է պարունակի տեղեկատվություն պայմանագրի առարկայի, դրա գնահատման և պարտավորությունների կատարման այլ նշանակալից կետերի մասին: Կողմերը կարող են փաստաթղթում ներառել հատուկ պայմաններ, որոնք նախատեսում են գույքի բռնագանձում գանձելու հնարավորություն: Այս տեղեկատվությունը թույլատրվում է տրամադրել առանձին համաձայնագրի տեսքով:
Հիփոթեքային պայմանագիրը պարունակում է օբյեկտի անվանումը և այն տեղը, որտեղ այն գտնվում է: Փաստաթղթում ներկայացված նկարագրությունը պետք է բավարար լինի օբյեկտի նույնականացման համար: Փաստաթղթում նշված է նաև իրավունքը, որի հիման վրա օբյեկտը պատկանում է փոխատուին: Եթե առարկան վարձակալություն է, ապա պահանջվում է նշել դրա ժամկետը:
Պայմանագրի առարկայի գնահատումը որոշվում է նրա կողմերի մշակած պայմանագրով և տրվում է դրամական արտահայտությամբ: Ընթացքի մեջ գտնվող շինարարության օբյեկտի գնահատումն իրականացվում է դրա շուկայական արժեքով:
Հիպոթեկային վարկի որոշ առանձնահատկություններ
Հիփոթեքով գրավադրված պարտավորությունը նշված է պայմանագրում `դրա առաջացման հիմքի և դրա սահմանման ժամկետի հետ միասին: Համաձայնագիրը կարող է նախատեսել, որ դրամական պարտավորությունների չափը որոշվի ավելի ուշ: այս դեպքում անհրաժեշտ է սահմանել պարտավորությունների չափը որոշելու պայմանները:
Եթե կողմերի համաձայնությամբ հայցերը կարող են մասամբ կատարվել, վճարման պայմանները և պայմանները պետք է կնքվեն պայմանագրում:Եթե վճարների գումարի որոշակի գումար սահմանված չէ, անհրաժեշտ է սահմանել դրանց որոշման պայմանները:
Հիփոթեքը ենթակա է պարտադիր պետական գրանցման: Այն ուժի մեջ է մտնում միայն այն պահից, երբ համապատասխան պետական ռեգիստրում մուտք է գործում: Գրանցամատյանի քաղվածքում անշարժ գույքի գրավի գրառումն արտացոլվում է այս կամ այն գույքի նկատմամբ սեփականատիրոջ իրավունքների ծանրաբեռնվածության տեսքով:
Անշարժ գույքի գրավադրման հատուկ դեպք `բնակարանի գրավադրումը: Գրավի այս ձևը լայն տարածում գտավ կառավարության այն ծրագրերի մեկնարկից հետո, որոնք ուղղված են բնակարան ձեռք բերող այն քաղաքացիների աջակցությանը: Այս տեսակի հիփոթեքային պայմանագրի համաձայն, գրավառուն գրավադրում է բնակարանը, որպեսզի դրանով ապահովի ստանձնած ֆինանսական պարտավորությունները: Բնակարանի գրավի պայմանագիրը ստորագրում են փոխատուն ու բնակարանի սեփականատերը: Պայմանագրի գրանցումը կատարվում է այն ժամանակահատվածում, որը չի գերազանցում հինգ աշխատանքային օրը:
Ապահովագրություն հիփոթեքային պայմանագիր կնքելուց հետո
Պարտատիրոջը կենսականորեն հետաքրքրում է այն փաստը, որ իր կողմից որպես գրավ ստացված գույքն ապահով է եղել, քանի դեռ պարտապանը լիովին չի կատարել իր ֆինանսական պարտավորությունները: Հետևաբար, օրենքը նախատեսում է գրավի առարկայի ապահովագրություն վնասի կամ կորստի հնարավոր ռիսկերից: Նման ապահովագրությունը պարտադիր է: Բանկերը հաճախ ստեղծում են իրենց ապահովագրական ընկերությունները, որոնք ապահովագրում են հիփոթեքային պայմանագրի օբյեկտները: Այս կառույցները երբեմն վարկառուներին առաջարկում են ծառայությունների լրացուցիչ տեսակներ, ինչը օբյեկտիվորեն հանգեցնում է ընդհանուր ծախսերի աճին և բարձրացնում է վարկային ծառայության արժեքը:
